Sedan 2004 finns nya lagregler för indelning av fastigheter som öppnar upp möjligheter för bostadsrättsföreningar genom så kallad tredimensionell fastighetsbildning. Konceptet kan vara enormt gynnsamt för vissa bostadsrättsföreningar – åtminstone om föreningen har stora lokalytor, hög skuldsättning eller är en så kallad oäkta förening. Trots detta är det många BRF-styrelser som inte känner till möjligheterna.
3D-bildning, 3D-delning samt 3D-fastighetsbildning – benämningarna för tredimensionell fastighetsbildning är många men de innebär i praktiken samma sak.
Medan det förut endast varit tillåtet att juridiskt dela upp fastigheter vertikalt är det nu möjligt att göra en tredimensionell uppdelning av fastigheter. Ett exempel på när detta kan användas i praktiken är om en bostadsrättsförening har stora lokalytor på bottenplan. Då kan föreningen dela upp sin fastighet i två delar, en bostadsdel och en lokaldel. Lokaldelen kan därefter potentiellt säljas till en professionell förvaltare för mångmiljonbelopp. Pengarna föreningen får in kan bl.a. möjliggöra en kraftigt sänkt skuldsättning och lägre räntekostnader med rätt BRF-lån. Konsekvensen blir också att oäkta föreningar kan klassas som äkta efter transaktionen.
Nackdelen med förfarandet är att föreningen tappar sina löpande hyresintäkter från lokalerna. Å andra sidan, när räntorna går upp kan ränte-kostnadsbesparingen vida överstiga hyresintäkterna.
– I de flesta fall behöver föreningen räkna med åtminstone 20 år innan det blir ekonomiskt lönsamt att behålla lokalerna istället för att sälja dem, i många fall är det betydligt längre tid än så säger Rasmus Ottosson på Gleipnergruppen, som bl.a. hjälper föreningar med att utreda och genomföra 3D-fastighetsbildningar. Anledningen är, förutom att det tar många år att få in hyresintäkter som motsvarar köpeskillingen för 3D-fastigheten, att föreningen ofta gör betydande besparingar i form av sänkta ränte- och driftskostnader.
Föreningar med ett stort lokalbestånd är också mer exponerade för risk, då exempelvis en kraftig lågkonjunktur kan försätta befintlig hyresgäst på obestånd och göra det svårt för föreningen att hitta en ny. Har föreningen då dessutom stora skulder och räntorna stiger kan medlemmarna behöva finansiera intäktsbortfallet genom kraftigt höjda avgifter.
För det hushåll som äger en bostadsrätt i en oäkta förening eller förening med hög skuldsättning kan en lyckad 3D-fastighetsbildning bli en privatekonomisk storvinst. Enligt Rasmus Ottosson på Gleipnergruppen kan värdet på bostäderna i föreningen stiga med många tusen kronor per kvadratmeter som en direkt följt av en lyckad 3D-fastighetsbildning:
– Dels minskar föreningens lån per lägenhetsinnehavare när föreningen kan amortera på sina lån. Men det är också andra faktorer som spelar in, så som att föreningen blir en äkta förening med de skattemässiga fördelar det innebär.
– Det är uppenbart att styrelsen i oäkta föreningar eller högt skuldsatta föreningar med stora lokalbestånd bör titta närmare på detta, säger Fredrik Johansson, affärsområdesansvarig på Anbudskollen. Därmed inte sagt att alla faktiskt ska genomföra en 3D-fastighetsbildning. Det beror helt på föreningens tekniska och ekonomiska förutsättningar. Det är också avgörande att föreningen anlitar professionella konsulter som tillvaratar föreningens intressen och säkerställer att föreningens köpeskilling maximeras. En annan viktig aspekt är vilken fastighetsförvaltare som köper lokalerna. Det bör vara en långsiktig aktör som vill bidra positivt till boendemiljön i närområdet.
– Grundtanken med en bostadsrättsförening är att den ska förvalta bostäder, inte arbeta med kommersiell verksamhet såsom uthyrning av affärslokaler, fortsätter Fredrik Johansson. En BRF-styrelse är sällan proffs på uthyrning och lokalhyresgäster orsakar ofta merarbete för styrelsen. Även ur den aspekten kan det vara positivt att föreningen renodlar sin verksamhet till att fokusera på just bostäder.
Har er förening frågor kring 3D-fastighetsbildning? Kontakta oss för en gratis konsultation samt utredning av era förutsättningar.
Maila info@anbudskollen.se eller ring 08 – 684 422 22
bofokus 