bofokus

Tips av allabrf.se i samarbete med Gleipnergruppen och tjänsten anbudskollen.se

Många bostadsrättsföreningar har så kallade dolda tillgångar – ytor med potential att bli bostäder åt nya medlemmar och en möjlighet för föreningen att kraftigt förbättra ekonomin. Men det är viktigt att projektet genomförs professionellt. Vi har sammanställt tio goda råd inför ert konverteringsprojekt.

I takt med ökade bostadspriser har det blivit allt vanligare att föreningar låter bygga om råvindar och dåligt fungerande affärslokaler till bostäder. I vissa fall bygger man t.o.m till ytterligare våningsplan. När en bostadsrättsförening upplåter en yta till en ny bostadsrätt innebär det ett skattefritt kapitaltillskott till föreningen i samband med försäljningen men också löpande avgiftsintäkter från tillkommande bostadsrätter.

Det finns i regel två huvudalternativ för föreningen. Det första innebär att föreningen låter sälja byggrätten till en fastighetsutvecklare, som tar marknadsrisken och ansvaret för att bygga och sälja lägenheterna. Detta kallas att man säljer på rot. Det andra alternativet är att föreningen själv anlitar en byggentreprenör och finansierar byggnationen och slutligen säljer lägenheterna på marknaden. I det senare fallet finns det en möjlighet att föreningen gör en något större vinst på projektet men samtidigt ökar både föreningens risk och styrelsens arbetsbörda avsevärt.

– Vi rekommenderar som regel att föreningar säljer sin yta på rot, säger Karl Fredrik på allabrf.se. Det innebär mycket lägre risk för föreningen. Dessutom är det ytterst få styrelser med tillräcklig kompetens och tid för att på egen hand genomföra ett så stort projekt lika bra som en nischad fastighetsutvecklare.

Allabrf.se har granskat branschen, olika tillvägagångssätt samt affärsmodeller hos förmedlande parter. Det finns många duktiga och erfarna företag men, som inom alla andra branscher, även en del mindre seriösa aktörer. Det finns dessvärre exempel på föreningar som haft dåliga erfarenheter, eller som sålt sina ytor till för låga priser.

Det är därför av största vikt att styrelsen tar in rätt kompetens för att säkerställa att föreningen gör en trygg och lönsam affär. I Stockholm, Uppsala och Göteborg rekommenderar Allabrf Gleipnergruppen, som är en av branschens ledande konsulter med inriktning på bostadsrättsföreningar. Företaget stödjer styrelsen och utreder förutsättningar för bostadsutveckling samt saluför sedan projektet mot byggherrar.

Då det endast går att sälja föreningens tillgångar en gång, så gäller det att noga förbereda sig, göra rätt och tillse att föreningen får ut det mesta av möjligheten.

För kostnadsfri rådgivning och mer information avseende konvertering av ytor till bostäder maila till: info@anbudskollen.se

 

10 tips till styrelsen vid upplåtelse av ny bostadsyta:

1. Styrelsen bör som ett första steg låta upprätta en förstudie vilket syftar till att ge översiktlig bild av föreningens ekonomiska, tekniska och arkitektoniska förutsättningar. Förstudien utgör för medlemmarna ett underlag att föra diskussion kring, och för stämman att fatta beslut utifrån.

2. Var noga med beslutsprocess och formalia, så att kallelse och frågeställning utformas korrekt. Beroende på yta som föreningen avser sälja så kan det krävas olika majoritet för att beslutet ska vara giltigt. Detta regleras av bostadsrättslagen i första hand men även stadgarna. Observera att stämmans beslut ibland även behöver godkännande i hyresnämnden.

3. Då väntetiden för handläggning på stadsbyggnadskontoret och hyresnämnden kan vara väldigt långa, beroende på kommun, så är det klokt att börja planera i god tid innan. Avser ni sälja om ett år så bör processen påbörjas snarast.

4. Råvindar och lokaler är de vanligaste ytorna att göra om till bostäder. Men även gamla cykelrum, soprum, pannrum etc. kan vara mycket lönsamma att konvertera. Att de boende har förråd på vinden behöver inte vara ett problem. Det går i regel att bygga nya yteffektiva förråd i en annan del av fastigheten genom mer eller mindre kreativa lösningar.

5. Då föreningen i regel får största delen av köpeskillingen i samband med att bygglovet beviljas så rekommenderas att styrelsen låter ta fram detta och där fastställa maximalt antal lägenheter. Att sälja med bygglov innebär att föreningen kontrollerar bygglovsprocessen och attraherar fler anbudsgivare i försäljningsskedet.

6. Ett bygglov skapar även förutsättningar för tydligare förfrågningsunderlag och avtalsjuridik, vilket minskar risk för missförstånd i genomförandefasen. Skulle sedan förvärvaren vilja ändra planlösningar eller göra färre lägenheter av hela ytan än bygglovet redovisar är det förändringar som i regel enkelt kan göras.

7. En del fastigheter kan ha möjlighet, om detaljplanen tillåter, att bygga på ett eller flera nya våningsplan på den befintliga fastigheten.

8. Om underhåll på tak eller hiss föreligger så är det en god idé att utföra i samband med ett råvinds/takpåbyggnads projekt. Dessa arbeten kan genomföras kostnadseffektivt då byggetablering redan finns på plats.

9. Om föreningen säljer ytan på rot är det viktigt att man konkurrensutsätter köparna genom en budgivning. Budgivningen säkerställer att försäljningspriset och föreningens intäkt maximeras. Att som styrelse sälja ytan på rot till en enskild byggare utan budgivning kan istället innebära att föreningen får mindre betalt än marknadsvärdet och att styrelsens ansvarsfrihet inte kan åberopas.

10. Styrelsen bör säkerställa att förmedlande part arbetar enligt ABK09- Allmänna bestämmelser för konsultuppdrag inom arkitekt- och ingenjörsverksamhet vilket innebär att de tar ansvar för upprättade av handlingar och försäljning.