Bostadsmarknaden är i dagsläget mer osäker än på länge. Mäklare vittnar om en tydlig förskjutning till köparens marknad och många bedömare menar att en priskorrigering nedåt troligtvis är att vänta. Enskilda BRF-styrelser kan inte påverka marknaden i stort – däremot kan de göra stor skillnad för attraktionskraften på bostäderna i den egna föreningen. Nedan följer ett antal konkreta tips.
Byggbolaget Wallenstam förvånade marknaden när de i början av oktober meddelade att de ställer om betydande delar nyproduktionen till hyresrätter istället för bostadsrätter. Detta med hänvisning till att bostadsmarknaden i Stockholm i dagsläget är för osäker. Strax därefter konstaterade Valueguards senaste index, som offentliggjordes den 13:e oktober, en prisnedgång med 1,9 procent för landets bostadsrätter jämfört med månaden innan. I dagsläget är utbudet av lägenheter till salu rekordstort på Hemnet. Huruvida det finns en bobubbla eller inte på marknaden är hett omtvistat. De flesta är ändå överens om att en priskorrigering inom snar framtid är att vänta.
Bostadsrättsföreningens ekonomi har en direkt koppling till värdet på bostadsrätter. När styrelsen sänker avgifterna för medlemmarna ökar det i regel värdet på bostäderna och vice versa. Samtidigt är det viktigt i ett längre perspektiv att föreningens ekonomi är i balans och att man inte har för hög skuldsättning.
– Nyligen har flera storbanker börjat ”stresstesta” föreningens ekonomi i samband med att spekulanter tar ut ett lånelöfte för en bostadsrätt. Det gör man för att förstå hur mycket månadsavgifterna kan komma att höjas vid framtida och troliga räntehöjningar. Det här tyder på att bankerna äntligen börja ta föreningens ekonomi på högsta allvar, säger Hampus Dahlstedt, VD på allabrf.se.
Styrelsen kan hjälpa till att motverka ett prisfall med ett antal aktiviteter men det är långt ifrån alla som agerar.
– Vissa styrelser är enormt engagerade i att förbättra föreningen medan andra styrelser låter både fastigheten och sina avtal förfalla, säger Fredrik Johansson på allabrf.se. I vissa fall kan styrelsens agerande påverka privatekonomin för var och en av sina medlemmar med hundratusentals kronor – det är inga marginella skillnader vi talar om. Styrelsen bör vara intresserad av dessa frågor då de har ett förtroendeuppdrag som innebär att de ska representera sina medlemmars intressen.
GUIDE: Så påverkar styrelsen värdet på bostadsrätterna i föreningen
– Sänk driftskostnader och se över avtal
Många föreningar saknar konkurrenskraftiga avtal och betalar mer än de behöver till sina leverantörer. allabrf.se har konstaterat att de allra flesta BRF:er kan spara mellan 15 och 50 procent på sina totala driftskostnader genom att se över sina avtal och konkurrensutsätta leverantörer. Detta utan att förändra servicenivån eller kvaliteten på tjänsterna.
– Ombilda ytor till bostäder
De flesta BRF:er bör utreda sina förutsättningar för att konvertera ytor till bostäder. Om de tekniska och ekonomiska förutsättningarna är de rätta finns i regel möjlighet för föreningen att kraftigt sänka sin skuldsättning, sänka avgifter samt finansiera underhållsåtgärder. Exempel på ytor som kan konverteras till bostäder är oanvänd råvind, vindsförråd, gamla soprum, extra cykelrum, styrelselokaler samt affärslokaler som i nuläget genererar låga hyresintäkter. Det finns möjlighet för styrelsen att få en gratis utredning av föreningens förutsättningar för detta.
– Minska energianvändning
Miljövänliga åtgärder för BRF:er är i regel även ekonomiskt lönsamma. Det finns idag många bra och klimatsmarta metoder för att minska förbrukningen av el, värme och vatten. De flesta styrelser känner inte till vilka metoder som är optimala för den egna föreningen.
– Amortera mer
Överskottslikviditet bör i regel användas för att amortera på föreningens lån och sänka dess belåning. Sänkta driftskostnader ökar förstås föreningens amorteringsutrymme. Amorteringar räknas även som ”kapitaltillskott” vilket ger skattemässiga fördelar för medlemmarna vid eventuell bostadsförsäljning.
– Upprätta och agera efter en underhållsplan
Alla BRF:er bör ha en underhållsplan, som bygger på en teknisk besiktning av fastigheten. Underhållsplanen ger styrelsen möjlighet att långsiktigt planera sitt underhållsbehov. Framförhållning leder inte minst till mer kostnadseffektiva entreprenader. En del föreningar saknar i dagsläget helt en underhållsplan, trots att det ofta står i de egna stadgarna att en sådan ska finnas.
– Håll avgiftsnivåer jämna över tid
Det är mycket viktigt att styrelsen, med hjälp av underhållsplanen, sätter sina avgifter på långsiktigt hållbara nivåer. Orealistiskt låga avgiftsnivåer leder till en latent skuld för framtida medlemmar i föreningen. Samtidigt innebär onödigt höga avgifter att dagens medlemmar subventionerar föreningens framtida boende.
– Öka hyresintäkterna från affärslokalerna
allabrf har påvisat att BRF:er i allmänhet tar lägre hyror av sina lokalhyresgäster jämfört med hyrorna som privatägda företag tar ut. I många fall, särskilt i attraktiva hyreslägen, finns det möjlighet för BRF:er att höja sina hyror. Alltför låga lokalhyror innebär i praktiken att föreningens medlemmar subventionerar driften för företagen i huset.
– Se över försäkringsvillkor
Säkerställ att föreningen har ett gott försäkringsskydd. En av de viktigaste punkterna att se över är skyddet och självrisken vid vattenskador, som är den klart vanligaste skadeorsaken i bostadsfastigheter. Oförmånliga villkor på denna punkt kan leda till stora problem för föreningen. Läs mer om BRF-försäkringar här.
– Håll en god grannsämja och vårda fastigheten
Ett mjukare värde som styrelsen bör sträva efter är att hålla en god grannsämja i huset. Bra och regelbunden boendeinformation, t.ex. via ett nyhetsbrev, skapar bättre förståelse för styrelsens ofta gedigna arbete och bättre sammanhållning bland grannarna. Undvik att bara fokusera på negativt laddade uppmaningar i nyhetsbreven. Säkerställ att innergård, trapphus och övriga allmänna utrymmen alltid hålls rena och välordnade.
Allabrf erbjuder i dagsläget er styrelse kostnadsfria råd och hjälp med samtliga ovanstående åtgärder. Vi börjar med att göra en analys av era intäkter och kostnader och kommer med förslag på vad ni kan förbättra.
För mer information eller övriga frågor maila vår BRF-rådgivare på fredrik@allabrf.se eller ring 08 – 684 422 22
bofokus 