bofokus

Fråga:
Vi vill höja hyran för vår lokalhyresgäst. Vi har pratat med hyresgästen, men vi har inte kunnat komma överens. Hur kan vi göra istället?

Svar:
Om en hyresvärd vill höja hyran eller ändra villkoren i hyresavtalet så kan hyresvärden säga upp hyresavtalet för villkorsändring.

En uppsägning måste utformas på ett speciellt sätt enligt reglerna i 12 kap jordabalken, eller som det populärt kallas hyreslagen. Det finns mycket att tänka på vid en uppsägning, eftersom hyreslagen ställer många formaliakrav. Det finns otaliga exempel på när det har blivit fel, vilket lett till att uppsägningen blivit ogiltig och då löper avtalet vidare som om det inte var uppsagt.

För att lyckas gäller det bl.a. att ha tillgång till rätt hyresavtal. Ibland finns det tilläggsavtal som har ändrat villkoren, exempelvis löptiden eller uppsägningstiden. Säger föreningen upp till fel datum kan uppsägningen bli ogiltig. Ibland har avtalet överlåtits till en ny hyresgäst. Säger föreningen upp fel motpart, d.v.s. inte rätt hyresgäst, så kan uppsägningen också bli ogiltig. Det gäller att ha ordning på föreningens handlingar, och att gamla styrelser lämnar över på ett korrekt sätt till nya styrelser. Det finns också krav på att uppsägningen skall innehålla en upplysning som i korthet går ut på att hyresgästen kan hänskjuta tvisten till hyresnämnden och om den upplysningen saknas är uppsägningen också ogiltig.

Om en hyresvärd i sin uppsägning begär för hög hyra, högre än marknadshyra, eller andra oskäliga avtalsvillkor, så kan det leda till att hyresvärden får betala skadestånd till hyresgästen. Det gäller alltså att begära rätt hyreshöjning annars kan det gå illa. Inför en uppsägning är det ofta nödvändigt att göra en utredning om marknadshyran, och den kan ta lite tid att genomföra.

Skadeståndet följer av det så kallade indirekta besittningsskyddet och uppgår alltid till minst en årshyra, men kan också bli mer.

Många hyresavtal löper ut den 30 september och det är också vanligt att uppsägningstiden är nio månader. Det innebär att uppsägningen av ett avtal med sådana villkor måste ske senast den 31 december.

En uppsägning måste delges hyresgästen, vilket betyder att man måste kunna bevisa att hyresgästen har tagit emot uppsägningen. Det räcker alltså inte med att maila en uppsägning eller skicka den i ett vanligt brev.

Det är inte ovanligt att hyresvärdar – inte bara föreningar – kommer den 22 december och vill göra en uppsägning. Då kan det vara nästan omöjligt att hinna med en marknadsundersökning av hyran. Skulle hyresgästen ha åkt på semester till andra sidan jordklotet över jul och nyår kan det bli svårt att delge uppsägningen då får man vänta till nästa gång avtalet går att säga upp, vilket kan vara tre år senare.

Kom ihåg att en uppsägning faktiskt är en uppsägning och att föreningen inte kan återkalla den. Hyresgästen kan välja att avflytta och då förlorar föreningen en hyresintäkt, som ofta är viktig för ekonomin. Är det en attraktiv lokal kanske risken är mindre, men är den svåruthyrd bör man tänka sig för. Gör gärna ett stresstest, precis som man bör göra med lånen på en högre räntenivå, och se hur föreningens ekonomi ser ut om lokalhyresintäkten faller bort.

Det är så mycket som kan bli fel med en uppsägning, det finns mycket mer än det som nämns ovan, så det bästa rådet är faktiskt – Gör det inte själv! Kontakta en jurist eller advokat med särskild inriktning mot lokalhyresrätt. Sätter man igång redan nu blir arbetet lättare, mer genomtänkt och kommer med största sannolikhet att gå smidigare att genomföra.

Ovanstående svar är inte en uttömmande redogörelse för gällande rätt, och ska inte användas för att fatta beslut i enskilda fall, utan då rekommenderas att anlita jurist eller advokat.

 

// Advokat Christian Senyk