Fråga:
Det sägs att alla bostadsrättsföreningar nu måste ändra sina stadgar. Stämmer det och hur gör man för att ändra föreningens stadgar?
Svar:
Det stämmer att alla bostadsrättsföreningar nu måste ändra sina stadgar. Skälet till det är att det förra året kom ändringar i bostadsrättslagen och lagen om ekonomiska föreningar som berör stadgarna.
Här är kortfattat några av de ändringar som berör bostadsrättsföreningar:
- Ändrade kallelsetider för ordinarie och extra stämma
- Tider för att hålla årsredovisning tillgänglig för olika parter
- Hur kallelser och andra handlingar får skickas med e-post
- Hur stämman genomförs (öppnande, röstlängd, närvaro för utomstående m.m.)
- Förtydligande om styrelsens uppgifter
- Fler uppgifter för revisorn att granska
- Regler om jäv
- Regler om vad en ledamot har rätt att göra och inte får göra
Stadgeändringarna måste vara gjorda senast den 30 juni 2018. En del av de nya reglerna är tvingande, exempelvis kallelsetiderna. Detta gör att när en bostadsrättsförening nu ska kalla till stämma, inte kan lita på vad som står i sina stadgar utan även måste kontrollera vad som står i lagen. Om kallelse inte sker på rätt sätt så kan ett beslut som fattas på föreningsstämman bli ogiltigt, vilket ju inte är bra. Om styrelsen på en stämma beviljas ansvarsfrihet kan det vara bra om det beslutet inte senare visar sig vara ogiltigt. Eller något annat beslut som kan ha betydelse senare. Ja, om det är bra eller inte kanske beror på vilken sida man står.
När man ändå uppdaterar föreningens stadgar efter de nya reglerna kan det vara en god idé att även se över resten av stadgarna. Vissa föreningar har exempelvis ännu inte fört in i stadgarna möjligheten att ta ut avgift vid andrahandsuthyrning. Kanske är det dags nu. Många föreningar har också otydliga regler om gränsdragningen mellan vad föreningen ansvarar för och vad bostasrättshavaren ansvarar för. Att anpassa den ansvarsregleringen för just er förening kan göra livet mycket enklare. Standardskrivningar är ofta bra, men alla hus och föreningar är ju olika och mallarna kan behöva justeras efter just er förenings förutsättningar.
Låt en jurist med erfarenhet av bostadsrätt göra justeringarna i stadgarna. Jag har stött på fall där avsikten var att begränsa rätten för hur badrummet fick byggas om, men där styrelsens egen formulering ledde till att medlemmen tvärtom fick en utökad rätt. Även om tanken var god, så blev resultatet tvärtemot vad syftet var. Det är svårt att formulera regler och därför bra att anlita en expert. Det lönar sig ofta i längden. Kom ihåg att Bolagsverket också gör en viss granskning av de nya stadgarna innan de registreras och det är ju tråkigt om Bolagsverket vägrar registrera ändringarna och man måste göra om ändringarna och kalla till nya stämmor för att ta om besluten.
När ni har tagit fram nya stadgar, eller ändringar, skall dessa beslutas på stämma. Vanligen fungerar det så här. Om det går att samla alla medlemmar, alla röstberättigade, på en stämma och alla röstar för förslaget räcker det med en stämma. Men det kan vara svårt att lyckas med det så det kan vara nödvändigt att kalla till två stämmor. Beslutet om nya stadgar skall då tas på en första stämma med minst enkel majoritet och sedan på en andra stämma med minst två tredjedels majoritet. Beslut om stadgar kan fattas på en ordinarie stämma eller på en extra stämma, det spelar ingen roll. Det kan alltså vara på en ordinarie och sedan en extra stämma, eller på en extra stämma och sedan en ordinarie, eller på två extra stämmor. Eller två ordinarie, men då tar det ju ganska lång tid. Och kom ihåg att det inte får vara en stämma emellan de stämmor då besluten tas, får då man börja om från början. Och vissa stadgeändringar kan kräva större majoritet och ha andra krav. Kolla med juristen hjälper er med ändringarna hur ni ska göra i ert fall!
Ett gott råd är att ta tag i arbetet med att ta fram nya stadgar redan nu, det arbetet tar längre tid än man tror. Två stämmor innan nästa sommar låter som gott om tid, men ibland rinner tiden bara iväg…
// Advokat Christian Senyk
bofokus 