En förening räknas som en äkta bostadsrättsförening (“privat bostadsföretag”) om den till minst 60 procent bedriver kvalificerad verksamhet. Med kvalificerad verksamhet menas främst upplåtelse av lägenheter till de egna medlemmarna.
Distinktionen är viktig av skattetekniska skäl för såväl föreningen som de individuella medlemmarna. En oäkta bostadsrättsförening anses ha ett alltför stort inslag av kommersiell fastighetsförvaltning för att den skall få åtnjuta de särskilda förmåner som äkta föreningar garanteras.
För att räkna ut om en förening är oäkta eller äkta behöver man först räkna ut en teoretisk bruksvärdeshyra för den boyta som upptas av bostadsrätter. Därefter jämför man det värdet med den yta som faktiskt hyrs ut som hyresrätter eller lokaler. Om den teoretiska bruksvärdeshyran för den yta som upptas som bostadsrätter är mindre än 60 % av den totala teoretiska hyresintäkten klassar Skatteverket föreningen som oäkta. Detta betyder i praktiken att en förening som har väldigt stora hyresintäkter i relation till medlemsavgifter inte nödvändigtvis behöver vara oäkta.
En typisk oäkta bostadsrättförening har ett centralt läge i en storstad och har stora kontors- och affärslokaler och/eller har ett stort antal hyreslägenheter kvar från en tidigare ombildning.
Det finns en fördel med en oäkta bostadsrättsförening och de är att de stora hyresintäkterna gör att medlemmarnas boende subventioneras, och månadsavgiften kan hållas låg. Men det finns flera stora ekonomiska och skattemässiga nackdelar, som dessutom har blivit större på senare tid.
Bostadsrättshavaren kan bli förmånsbeskattad för skillnaden mellan faktisk månadsavgift och en tänkt ”normalhyra”. Om bostadsrättshavaren bor ”för” billigt betraktas det alltså som en förmån som ska beskattas. Tidigare har det i praktiken sällan blivit så pga lättnadsregler. Dessa lättnadsregler är dock på väg att försvinna helt pga regeringsbeslut samt de låga ränteläget. När lägenhetsinnehavaren säljer sin bostadsrätt beskattas hela den eventuella vinsten, inte 22/30 (motsvarande 22 % av hela vinsten) som för äkta föreningar. En försäljning i en oäkta förening beskattas alltså i praktiken med 30 procent av den totala vinsten, istället för 22 procent. Vinsten kan inte heller skjutas upp. När lägenhetsinnehavaren säljer sin bostadsrätt i en äkta bostadsrättsförening och köper en bostadsrätt i en oäkta bostadsrättsförening kan eventuell vinst inte skjutas upp. Även den oäkta föreningen kan beskattas för fiktiva hyresintäkter om hyran är lägre än bruksvärdet.
En oäkta förening kan bli äkta, och tvärtom, om förhållandena förändras. Det är Skatteverket som avgör. Exempel på möjligheter för att omvandla en oäkta förening till en äkta kan vara att bygga om lokaler till bostäder och/eller att bygga om vindsutrymmen till bostäder eller att göra en tredimensionell fastighetsbildning där föreningens fastighet bildar två självständiga fastigheter med lokaler respektive bostäder. Genom att exempelvis sälja lokalfastigheten kan föreningen bli äkta.
Det sägs ibland att även äkta bostadsrättsföreningar är oäkta under sitt första år som fastighetsägare. Det är ett oegentligt sätt att uttrycka att bostadsrättshavare som säljer sin andel under detta första år beskattas för hela vinsten i stället för en reducerad vinst, liksom alltid är fallet med dem som säljer andelar i oäkta föreningar. Det beror på att det i reavinstsammanhang är förhållandena vid årets ingång som avgör om föreningen ska betraktas som äkta eller oäkta. Det är emellertid enbart när det gäller reavinstbeskattning som detta gäller. En äkta bostadsrättsförening är i alla andra avseenden äkta från den dag föreningen tar över fastigheten. Enligt en dom i Regeringsrätten 2001 är det förhållandena vid försäljningsdatum eller vid årets utgång som är avgörande för om föreningen är äkta, vilket i sin tur avgör om den sålda andelen kan räknas som en ursprungsbostad i inkomstskattelagens mening
bofokus 