Ett nyckeltal är ett resultat ställt i relation till något annat. Detta för att t.ex. förklara hur det ekonomiska läget ligger till (exempelvis avgift per bostadsyta). Det finns hur många nyckeltal som helst, speciellt inom värdering av företag. Dock är det viktigt att man inte värderar en bostadsrättsförening som ett företag. När man tittar på en BRFs ekonomi är det endast ett fåtal nyckeltal som har betydelse.
Nyckeltal som är bra att titta på när man ska bedöma ekonomin hos en BRF är:
Belåningsgrad/skuldsättning – Belåningsgraden/skuldsättning beskriver föreningens lån eller skuldsättning. Belåningsgraden räknas ut genom att ta de långfristiga skulderna i relation till hur stor yta föreningen har (skuld/kvm). Detta nyckeltal är bra för att se vilken skuldsättning föreningen har. Kom ihåg att föreningens skuld även är din skuld som medlem. En skuldfri förening har 0 kr/kvm och en högt belånad förening kan ha över 20 000 kr/kvm. Man kan beräkna belåningen baserat på den totala ytan men vi anser det vara mer rättvisande att använda boytan som beräkningsgrund, då det är medlemmarna som de facto påverkas av de lån som föreningen har.
Ett exempel
Bostadsrättsföreningen Kaffekoppen har totalt 1000 kvm uppdelat på 950 kvm BOA och 50 kvm LOA. Föreningen har långfristiga skulder om 4 750 000 kr. BRF Kaffekoppen har en skuldsättning på 4 750 000 delat på 950 kvm boa motsvarande 5 000 kr/kvm.
Avgiftsnivå – Avgiftsnivån är den årsavgift per kvadratmeter en medlem får betala. Avgiften styrs inte direkt av hur stor lägenhetsyta man har utan är baserad på det andelstal medlemmen har i föreningen. Men för att få en generell bild av avgiftsnivån kan man slå ut årsintäkterna (finns i resultaträkningen alternativt i någon av noterna) på lägenhetsytan. Även här kan man använda den totala ytan men vi tycker det ger en felaktig bild då det är medlemmarna som belastas.
Ett exempel
BRF Läderväskan har totalt 1000 kvm uppdelat på 950 kvm BOA och 50 kvm LOA. Föreningen får in totalt 500 000 kr uppdelat på 475 000 kr i årsavgifter och 25 000 kr i hyresintäkter. Avgiftsnivån är då 475 000 kr delat på 950 i boyta motsvarande en genomsnittlig årsavgift på 500 kr/kvm per år. Årsavgiften är då för en 65 kvm stor lägenhet 32 500 kr motsvarande en månadsavgift på ca 2710 kr.
Räntor och räntekostnader – I skrivande stund är ränteläget i Sverige väldigt lågt och reporäntan ligger under noll. Detta resulterar i att räntorna är historiskt låga men det kan ändå vara bra att kolla om föreningen har tillräckligt med intäkter för att kunna betala de räntor som föreningen har. Ökar räntekostnaderna tenderar avgifterna att öka för medlemmen och vice versa (notera även att om belåningen är hög och räntorna låga betalar man relativt lite för lånen, men när räntorna stiger kommer kostnaderna för lånen också att stiga). Denna beräkning kan enkelt göras genom att man tar de bokförda räntekostnaderna i resultaträkningen och sätter dem i relation till intäkterna eller nettoomsättningen.
Ett exempel,
Bostadsrättsföreningen Läroboken har totalt 1000 kvm uppdelat på 950 kvm BOA och 50 kvm LOA. Föreningen har bokfört 100 000 kr som räntekostnader och 500 000 kr som nettoomsättning. BRF Läroboken har då en räntekostnad som motsvarar (100 000 kr delat på 500 000 kr) 0,2 eller 20 %. Med andra ord kommer 20 % av intäkterna att gå till räntekostnader, föreningen belastar alltså sina medlemmar med (100 000 kr/950 kvm boa) motsvarande ca 105 kr/kvm i räntekostnader. För en medlem som bor i en 65 kvm stor lägenhet innebär detta att denne står för (105 kr * 65 kvm) 6825 kr per år.
Föreningens kassaflöde och möjligheter till sparande – Utgångspunkten är att en bostadsrättsförening skall ha en ekonomi i balans. Istället för att ge utdelning i form av vinst till dess medlemmar balanserar man ekonomin vid ett eventuellt överskott, ofta genom att sänka avgiftsnivån. Kassaflöde är ett vinstmått som bortser från avskrivningar, eftersom dessa inte påverkar föreningens kassa. Nyckeltalet ger en bra indikation på om föreningen är under- eller överfinansierad. Ett positivt kassaflöde innebär alltså att föreningen eventuellt kan sänka sina avgifter i framtiden eller åtminstone inte höja dem. Motsvarande betyder ett negativt kassaflöde att föreningen troligen behöver öka sina intäkter, antingen genom att höja avgifterna eller att höja hyresintäkterna, för att få föreningen i balans.
För att kunna bedöma en förenings framtida ekonomiska utveckling är det även viktigt att beakta fastighetens framtida underhållsbehov, exempelvis genom att studera föreningens underhållsplan.
bofokus 